상가 경매 유찰의 모든 것: 가격 하락 과정부터 투자 시 체크리스트까지

9억 상가가 1억7천 되는 과정부터 투자 시 유의사항까지

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✅ 서론

부동산 경매는 시세보다 저렴하게 매물을 구매할 수 있는 투자 방법 중 하나입니다. 특히 ‘상가 경매’는 일반 아파트 경매보다 리스크가 높지만 수익률이 클 수 있어 많은 투자자들이 도전합니다.
하지만 경매 입찰에 참여하려면 ‘유찰’이 무엇인지, 그리고 유찰을 통해 가격이 얼마나 하락하는지 정확히 아는 것이 중요합니다.

이번 글에서는 9억짜리 상가가 어떻게 1억 7천까지 떨어질 수 있는지, 그리고 그 과정에서 걸리는 시간과 투자 시 주의사항을 상세히 설명합니다.

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🧩 경매에서 ‘유찰’이란?

**유찰(流札)**이란 경매에 나온 부동산이 낙찰되지 않고 입찰이 없는 상태로 넘어가는 것을 말합니다. 즉, 입찰자가 아무도 없거나, 최저가보다 낮은 금액을 써서 낙찰이 무산되는 경우 유찰된다고 표현합니다.

경매법상, 유찰이 발생하면 다음 회차에서 최저입찰가는 일정 비율로 감정가 대비 하향 조정됩니다.

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📉 유찰 시 가격 하락률

다음은 통상적인 유찰에 따른 최저입찰가 하락 비율입니다.

유찰 횟수입찰가 기준 (% of 감정가)입찰가 예시 (감정가 9억 기준)

최초	100%	900,000,000원
1회 유찰	70~80%	약 6억3천 ~ 7억2천
2회 유찰	약 60%	약 5억4천
3회 유찰	약 50%	약 4억5천
4회 유찰	약 40%	약 3억6천
5회 유찰	약 30%	약 2억7천
6회 유찰	약 20%	약 1억8천
7회 유찰	약 19~20%	약 1억7천~1억8천

👉 즉, 감정가 9억짜리 상가가 1억7천까지 내려가려면 최소 6~7회 유찰이 되어야 가능합니다.

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⏳ 유찰 시 소요 기간은?

법원 경매는 각 회차 간 약 6주(1.5개월) 간격으로 진행됩니다.
따라서 6회 유찰되면 대략 다음과 같은 시간이 소요됩니다:

• 6회 유찰 × 6주 = 약 36주 = 약 8~9개월
• 공휴일, 연기 일정 등 포함 시 최대 10개월 이상 걸릴 수 있음

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⚠️ 상가 경매 유찰이 많은 경우 주의할 점

1. 공실 리스크
   유찰이 많이 되는 이유 중 하나는 ‘수익성이 떨어지는 상가’일 수 있습니다. 공실률이 높거나 유동 인구가 적은 상권은 아무리 싸도 수익이 나지 않을 수 있습니다.
2. 권리 분석 필수
   유찰되면 금액은 낮아지지만, 선순위 임차인이나 **말소되지 않는 권리(지상권, 법정지상권 등)**가 있을 수 있어 권리분석이 중요합니다.
3. 관리비 체납 등 추가 비용
   장기 공실된 상가의 경우 관리비나 공과금이 수백만 원 이상 체납된 경우도 많습니다. 매입 후 추가 비용이 발생할 수 있기에 유찰된 물건은 더욱 세심한 검토가 필요합니다.

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💡 유찰된 상가, 무조건 좋은 기회일까?

많은 사람들이 “유찰이 많이 됐으니 싸게 사서 이익을 볼 수 있다”고 생각합니다.
하지만 실제로는 ‘싸면 다 좋은 물건’이 아닙니다.

• 입지, 유동인구, 업종 제한 여부
• 향후 재개발 가능성
• 임차인 유무 및 임대수익 여부
• 대출 가능성 여부

이 모든 요소를 종합적으로 고려해야만 **정말 ‘가성비 있는 경매 상가’**를 고를 수 있습니다.

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✍️ 결론

9억짜리 상가가 1억7천이 되는 데는 최소 6회 이상의 유찰과 약 9개월 이상의 시간이 필요합니다.
유찰 횟수는 경매 가격을 낮추는 중요한 지표이지만, 반드시 입지, 수익성, 권리관계를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
경매는 정보전입니다. 유찰로 가격이 낮아진 물건이라도 잘못 판단하면 오히려 손해를 볼 수 있습니다.
📌 신중한 조사와 전문가와의 상담을 병행하여 현명한 경매 투자를 하시길 바랍니다.